Tabela SAC ou Price no Financiamento Imobiliário: Qual Escolher para Economizar Juros?

Contratar um financiamento imobiliário é uma das decisões financeiras mais relevantes na vida de uma família brasileira. No momento da aprovação do crédito, a escolha entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) pode representar uma diferença superior a 25% no custo total pago ao banco ao longo de 20 ou 30 anos.

Neste guia completo preparado pela Equipe Editorial NewSoba, explicamos como cada modalidade calcula os juros sobre o saldo devedor, apresentamos um comparativo numérico detalhado e mostramos como utilizar o nosso Simulador de Financiamento SAC vs Price para tomar a decisão mais inteligente.

Como funciona a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

Na Tabela SAC, o valor destinado a abater a dívida principal (amortização) é exatamente o mesmo do primeiro ao último mês. Como o saldo devedor cai de maneira constante e acelerada logo no início do contrato, os juros cobrados mensalmente (que incidem sempre sobre o saldo devedor restante) diminuem mês após mês.

• Primeira parcela mais alta: Exige comprovação de renda familiar inicial um pouco maior (já que a parcela inicial não pode comprometer mais de 30% da renda).
• Parcelas decrescentes: A cada mês o boleto fica mais leve.
• Menor custo total de juros: Como você devolve o capital do banco mais rápido nos primeiros anos, o montante acumulado de juros ao final do contrato é significativamente menor.

Como funciona a Tabela Price (Sistema Francês)

Na Tabela Price, o foco é manter a prestação mensal constante (desconsiderando apenas a atualização da TR ou IPCA, quando houver). Para que a parcela seja igual do início ao fim, as primeiras prestações são compostas majoritariamente por juros e apenas uma pequena fração de amortização.

• Primeira parcela menor: Facilita o encaixe no orçamento mensal imediato.
• Saldo devedor cai lentamente no início: Nos primeiros anos, você abate pouco da dívida principal.
• Maior custo total de juros: Como o saldo devedor permanece alto por mais tempo, a soma final de juros pagos ao banco supera a modalidade SAC.

Comparativo Prático: Financiamento de R$ 300.000 em 240 Meses (1% a.m.)

Veja na tabela abaixo a comparação matemática exata para um financiamento de R$ 300.000,00 em 240 meses (20 anos) com taxa efetiva de 1,00% ao mês:

Checklist Prático: Como Pagar Seu Financiamento na Metade do Tempo

Independentemente de escolher SAC ou Price, o segredo dos especialistas financeiros é realizar amortizações extraordinárias usando o saldo do FGTS a cada 2 anos ou o 13º salário:

1. Escolha sempre amortizar no Prazo (e não no valor da parcela), pois ao eliminar parcelas do final do contrato você elimina 100% dos juros que incidiriam sobre aqueles meses.
2. Simule o impacto exato no nosso Simulador de Amortização de Financiamento.
3. Caso opte pela Tabela Price por conta do limite de renda inicial, guarde a diferença mensal entre a Price e a SAC e faça amortizações extras semestrais.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Posso usar o FGTS tanto na Tabela SAC quanto na Tabela Price?

Sim. As regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) permitem o uso do FGTS para entrada, amortização do saldo devedor a cada 2 anos ou abatimento de até 80% do valor das prestações em 12 meses em ambas as tabelas.

2. Qual tabela aprova financiamento com renda menor?

A Tabela Price costuma exigir uma renda bruta familiar inicial menor porque sua primeira prestação é mais baixa do que a primeira prestação da Tabela SAC, facilitando o enquadramento no limite legal de 30% de comprometimento de renda.

3. Na Tabela Price a parcela nunca aumenta?

Em contratos prefixados puros, a parcela é 100% fixa. Porém, em financiamentos imobiliários indexados à TR (Taxa Referencial) ou ao IPCA, o saldo devedor sofre correção monetária mensal, o que pode gerar pequenos reajustes ao longo dos anos.